上海：出臺(tái)小區(qū)物業(yè)應(yīng)急維修細(xì)則

小區(qū)若存在電梯安全隱患等五類(lèi)情況，物業(yè)都應(yīng)該進(jìn)行緊急維修。

  上海市住房保障和房屋管理局近日制定并下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)物業(yè)定期維修、緊急維修以及維修資金管理若干問(wèn)題的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），對(duì)物業(yè)定期維修、緊急維修的責(zé)任界定、范圍界定、具體實(shí)施程序等作出了明確規(guī)定。

  根據(jù)今年4月1日起實(shí)行的新《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》，小區(qū)內(nèi)若發(fā)生電梯水泵故障、消防設(shè)施損壞、屋頂或外墻滲漏、外墻墻面有脫落危險(xiǎn)等影響房屋正常使用和安全的緊急情況時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)立即采取應(yīng)急防范措施，也就是進(jìn)行緊急維修和強(qiáng)制維修。然而，應(yīng)急維修和強(qiáng)制維修的種種操作細(xì)則問(wèn)題，一直困擾著不少物業(yè)維修企業(yè)。

  對(duì)此，《通知》明確了五種屬于緊急維修的情況，并對(duì)維修程序作出規(guī)定。

  1. 電梯運(yùn)行系統(tǒng)中涉及的設(shè)施設(shè)備存在安全隱患，電梯專(zhuān)業(yè)檢測(cè)機(jī)構(gòu)出具整改通知書(shū)的；

  2. 給水排水系統(tǒng)中涉及的設(shè)施設(shè)備存在安全隱患，或發(fā)生故障，造成大面積停水，房屋行政主管部門(mén)出具整改通知書(shū)的；

  3. 消防系統(tǒng)中涉及的設(shè)施設(shè)備存在安全隱患或發(fā)生故障，消防部門(mén)出具整改通知書(shū)的；

  4. 屋頂、屋面、外墻面發(fā)生滲漏、地下室發(fā)生積水，嚴(yán)重影響業(yè)主房屋正常使用，經(jīng)房管部門(mén)指定的房屋質(zhì)量滲漏認(rèn)定機(jī)構(gòu)出具證明的；

  5. 房屋外墻存在脫落、剝落等隱患，經(jīng)專(zhuān)業(yè)房屋質(zhì)量檢測(cè)單位出具證明的。

  《通知》指出，在業(yè)主大會(huì)成立前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)若想實(shí)施維修工程項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的區(qū)（縣）房管部門(mén)申請(qǐng)辦理開(kāi)通前期維修資金使用業(yè)務(wù)。區(qū)（縣）住房保障房屋管理部門(mén)在收到申請(qǐng)材料5日內(nèi)，對(duì)相關(guān)申請(qǐng)材料進(jìn)行審核。審核同意的，開(kāi)通該小區(qū)維修資金使用業(yè)務(wù)。

  物業(yè)發(fā)生緊急情況時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在24小時(shí)內(nèi)采取應(yīng)急防范措施，并制定維修、更新方案。除可以按一般維修的程序組織實(shí)施維修外，也可以持相關(guān)申請(qǐng)材料直接報(bào)物業(yè)所在地的區(qū)（縣）房管部門(mén)審核。

  區(qū)（縣）房管部門(mén)在收到申請(qǐng)材料5日內(nèi)，對(duì)上述材料進(jìn)行審核。審核同意后，由維修資金專(zhuān)戶(hù)銀行指定的審價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行工程預(yù)算咨詢(xún)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)咨詢(xún)意見(jiàn)組織實(shí)施維修。

  業(yè)主大會(huì)成立后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)若實(shí)施緊急維修工程項(xiàng)目，應(yīng)按照上述規(guī)定的書(shū)面材料向業(yè)主委員會(huì)提出列支住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的方案。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在24小時(shí)內(nèi)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。經(jīng)討論同意后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)持相關(guān)材料和有效的會(huì)議記錄報(bào)區(qū)（縣）住房保障房屋管理部門(mén)備案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)經(jīng)維修資金開(kāi)戶(hù)銀行指定的審價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行工程預(yù)算咨詢(xún)，依據(jù)咨詢(xún)意見(jiàn)組織實(shí)施維修。