上海陸家嘴物業(yè)新“黃埔軍校”調(diào)查探營(yíng)

 炎炎夏熱，炙日流火。
    日前，在慶祝中國(guó)物業(yè)改革發(fā)展30周年之際，記者來(lái)到被業(yè)內(nèi)譽(yù)為滬上物業(yè)管理新“黃埔軍?！钡纳虾ｊ懠易煳飿I(yè)保安中心宿舍調(diào)查采訪。
    近幾年，物業(yè)行業(yè)“招工荒”、“保安荒”愈演愈烈，秩序維護(hù)員（俗稱保安）流失嚴(yán)重。7月4日，《東方早報(bào)》刊發(fā)“低薪難晉升，滬上鬧‘保安荒’”一文指出：從業(yè)人員缺口達(dá)到30%，中高端小區(qū)保安流動(dòng)率高于50%，不少公司派員赴外地招聘。那么，陸家嘴物業(yè)保安中心的“準(zhǔn)軍事部隊(duì)”管理模式，能否給同業(yè)帶去一些啟迪或參考呢，這也許就是記者饒有興趣前往一探究竟的緣由。
    一、“一定要為他們創(chuàng)造穩(wěn)定生活環(huán)境”
    上海物業(yè)管理已經(jīng)走過(guò)20年風(fēng)雨征程。其創(chuàng)新、變革，一直是這個(gè)新興朝陽(yáng)行業(yè)的主旋律。申城物業(yè)管理行業(yè)擁有16萬(wàn)秩序維護(hù)員，如何對(duì)他們進(jìn)行科學(xué)、有效的管理？如何使一支具備高素質(zhì)專業(yè)技能的團(tuán)隊(duì)長(zhǎng)期保持穩(wěn)定？采用什么方法激發(fā)年輕秩序維護(hù)員的工作熱情？始終是仁者見(jiàn)仁，智者見(jiàn)智。
    陸家嘴物業(yè)保安中心宿舍位于上海浦東新區(qū)羅山路1221號(hào)，米黃色的三層建筑約為3527平方米。大門右側(cè)，“上海陸家嘴物業(yè)新國(guó)際博覽中心保安宿舍”的牌匾格外醒目。門廳一邊是管理室兼接待室，另一邊墻壁上是“入宿須知”和“保安宿舍行為規(guī)范”。新入住的秩序維護(hù)員，首先要在這里登記領(lǐng)取宿舍鑰匙，其后是熟讀牢記“須知”和“行為規(guī)范”。
    陪同調(diào)查采訪的陸家嘴物業(yè)會(huì)展分公司副總嚴(yán)文良解介紹，實(shí)行秩序維護(hù)員集中管理之路，我們已經(jīng)探索了許多年，有曲折有反復(fù)，但我們“集中管理”的思路始終沒(méi)有改變。自2000年接管新國(guó)際博覽中心后，周圍小商小販干擾滋事不斷，不安全事件經(jīng)常發(fā)生，有的秩序維護(hù)員在下班途中被管理對(duì)象毆打捅傷。秩序維護(hù)員的生命受到威脅，精神、心理壓力很大，人員流失率相當(dāng)?shù)母?，給公司增加了管理難度。
    “痛下決心，形成共識(shí)，對(duì)秩序維護(hù)員實(shí)行統(tǒng)一集中管理，一定要解決他們住宿的后顧之憂，一定要為他們創(chuàng)造穩(wěn)定的生活環(huán)境”。陸家嘴會(huì)展分公司物業(yè)總監(jiān)張海濤如是說(shuō)。這位曾經(jīng)是解放軍某部作戰(zhàn)處處長(zhǎng)的老軍人，通過(guò)6年兩次堅(jiān)持租賃宿舍集中保安管理實(shí)踐后，他又親自帶領(lǐng)人馬開始籌建新的穩(wěn)固性保安中心宿舍工程。經(jīng)過(guò)半年艱苦努力，一間破舊大廠房終于在2009年11月被改建成了設(shè)施齊備、功能完整的保安中心宿舍。
    下午時(shí)分，秩序維護(hù)員還在崗位上，宿舍樓里非常安靜。宿舍管理主任王如德熱情地帶領(lǐng)著記者逐層參觀。一樓后院是車蓬，偶有幾輛自行車、電動(dòng)車停放在那里。91間宿舍每間13至17平方米不等，登記注冊(cè)的秩序維護(hù)員有412名。記者隨便推開幾間宿舍，看到的景象都一樣。每間宿舍有3個(gè)上下鋪鐵床，一般住4到6人，草綠色的被子疊得有菱有角，板板正正。床下每人是3雙鞋（皮鞋、拖鞋和運(yùn)動(dòng)鞋），自然成一線。一寫字桌上擺放著洗漱的口杯，架上的臉盆都搭著同樣折疊方式的毛巾，一排更衣箱上方是一臺(tái)掛壁式冷暖空調(diào)，室內(nèi)干凈整潔，一塵不染。
    每樓一側(cè)是洗漱池、開水器，沖淋房、廁所、棋牌室、閱覽室、文化室、乒乓室一應(yīng)齊全。30多米的走廊，裝有防雨的涼衣桿。安置的監(jiān)控系統(tǒng)，使這個(gè)偌大的集體宿舍樓擁有了安全感?？咳龢潜M頭是洗衣房，有專職的女工負(fù)責(zé)洗滌熨燙。秩序維護(hù)員每天下班后將臟的工作服送到這里，再簽字免費(fèi)領(lǐng)取洗凈的工作服。
    在二樓左邊專門辟出了女宿舍區(qū)域，設(shè)有單獨(dú)的文化活動(dòng)室，不銹鋼欄桿門外裝有探頭，40多位女秩序維護(hù)員放心舒適地在這片小天地里生活休息。
    這棟滿員可以入住600名男女秩序維護(hù)員宿舍樓，有著準(zhǔn)軍事化的嚴(yán)格管理。統(tǒng)一內(nèi)務(wù)衛(wèi)生，統(tǒng)一行為規(guī)范，統(tǒng)一作息時(shí)間。除了公司有副總分管外，還有專職的管理主任、黨務(wù)干部、兼職樓層主管和室長(zhǎng)。據(jù)了解，宿舍啟用以來(lái)，沒(méi)有發(fā)生一起斗歐打架、酗酒賭博事件。

 二、“這是我們向往已久的溫馨大家庭”
    參加在滬當(dāng)過(guò)5年武警的吳煒，現(xiàn)在是陸家嘴物業(yè)新國(guó)際博覽中心秩序維護(hù)區(qū)域主管和保安中心宿舍主管。他說(shuō)，我們的宿舍跟部隊(duì)一樣，就好象是一個(gè)大家庭，環(huán)境很好，感覺(jué)很溫暖。公司給我們派了一位理發(fā)師，免費(fèi)到現(xiàn)場(chǎng)理發(fā)。大家彼此關(guān)心照顧，領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)常問(wèn)寒問(wèn)暖。有的新隊(duì)員剛來(lái)，受到約束不適應(yīng)，心情比較煩躁。我是一名共產(chǎn)黨員，又比他們年長(zhǎng)幾歲，我就主動(dòng)找他們談心，了解他們的思想情況。有一名老隊(duì)員患了腦腫瘤，宿舍樓里的哥們紛紛捐款。一河南籍秩序維護(hù)員不小心走路摔跤，膝蓋受傷要打鋼板。會(huì)展分公司副總嚴(yán)文良得知后，不僅幫助聯(lián)系醫(yī)院，還向公司申請(qǐng)墊資2.5萬(wàn)元醫(yī)療費(fèi)?，F(xiàn)在公司都給我們保了意外險(xiǎn)，大家心里有了底，工作起來(lái)也特別賣力。
    正在文化室看書的陳淑群，高中畢業(yè)后從江蘇來(lái)到上海，先后在食品廠、服裝廠打工。她抱著一顆好奇心當(dāng)了秩序維護(hù)員，最近又被選拔做了播音員和室長(zhǎng)。陳淑群說(shuō)，上海房?jī)r(jià)這么高，房租又這么貴，外來(lái)打工的年輕人根本承受不了。我們?nèi)缃裼邪卜€(wěn)的住所，條件不錯(cuò)，可以一門心思干工作。有一次我在福建當(dāng)兵的男朋友來(lái)看我，感到我們宿舍的環(huán)境比部隊(duì)的還要好。他說(shuō)，這下我放心了。
    雷娟是陳淑群的好室友，原來(lái)租房在外做工。小姐妹為了水、電、媒費(fèi)分?jǐn)傯[矛盾，租金漲了又尋思著換房搬家，情緒一直不好。雷娟開心地告訴記者，這里正規(guī)、舒服，超過(guò)我的想象，好比度假村一樣。寢室離工作地點(diǎn)又近，騎自行車只需15分鐘。單位還規(guī)定，為了保證女秩序維護(hù)員安全，加班不得超過(guò)晚上8點(diǎn)。再有同室姐妹得個(gè)頭痛腦熱，大家可以相互幫襯照料，這就是我們向往已久的溫馨大家庭。
    呂克祥是保安中心宿舍的大哥，今年32歲的他有過(guò)5年偵察兵服役經(jīng)歷。“我早已養(yǎng)成了軍人的習(xí)慣，在宿舍里我還是用部隊(duì)的標(biāo)準(zhǔn)要求隊(duì)員。每天檢查一次包括地面衛(wèi)生、床鋪折疊、公物完好、按時(shí)關(guān)燈等宿舍規(guī)范，外出要請(qǐng)假，親朋好友來(lái)訪到接待室。每星期我們還要主動(dòng)參加走廊、樓梯、門窗、陽(yáng)臺(tái)、活動(dòng)室等公共衛(wèi)生打掃”。
    呂克祥對(duì)記者說(shuō)，集中管理對(duì)活潑好動(dòng)的年輕人是個(gè)考驗(yàn)，有些來(lái)的秩序維護(hù)員是農(nóng)民工，平時(shí)自由散漫慣了，到了這里受到熏陶受到教育，變得有紀(jì)律有素質(zhì)。下了班到宿舍就像到了家，可以打打球看看電視，也可以手機(jī)上網(wǎng)聊聊天，不會(huì)亂化錢，更不會(huì)交那些不三不四的朋友，徹底杜絕了喝酒鬧事的現(xiàn)象。我?guī)ьI(lǐng)的班組19個(gè)隊(duì)員個(gè)個(gè)是從部隊(duì)復(fù)員的，他們很喜歡這份工作，純收入都在2300元以上。他還說(shuō)，等過(guò)兩年準(zhǔn)備在上海周邊買個(gè)二手房，把在東北的老婆接過(guò)來(lái)，每月3600元工資比同行強(qiáng)不少。我想在陸家嘴繼續(xù)干下去，以后還會(huì)有更大的發(fā)展空間。
    三、“把他們當(dāng)作自己的孩子一樣看待”
         陸家嘴物業(yè)在五年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃中明確：發(fā)展會(huì)展、鞏固商辦、調(diào)整住宅，會(huì)展規(guī)模達(dá)到150萬(wàn)平方米，平均年增長(zhǎng)率要達(dá)25%以上，打造成上海灘會(huì)展物業(yè)的龍頭企業(yè)。
    陸家嘴物業(yè)黨委書記、總經(jīng)理洪建勝在接受記者采訪時(shí)表示，發(fā)展會(huì)展物業(yè)管理服務(wù)，秩序維護(hù)是大頭。我們接手的中德合資新國(guó)際博覽中心，是上海最大的標(biāo)志性國(guó)際會(huì)展中心，展館面積18.5萬(wàn)平方米，派有秩序維護(hù)員約600人。過(guò)去秩序維護(hù)員分散居住，出了許多問(wèn)題。如遲到早退，自由散漫，罵人打架，沖突不斷，經(jīng)常有人到警署告狀，影響了公司的品牌形象。
    洪建勝說(shuō)，這幾年，市場(chǎng)秩序維護(hù)員緊缺，流動(dòng)量大，公司副總帶隊(duì)分幾路到外省市招聘秩序維護(hù)員，但遠(yuǎn)水還是解不了近渴，著實(shí)很傷腦筋。好不容易招到了秩序維護(hù)員進(jìn)行培訓(xùn)，上崗時(shí)間不長(zhǎng)不是被人挖走了就是流失了，很難形成一個(gè)有戰(zhàn)斗力的團(tuán)隊(duì)。
    陸家嘴物業(yè)旗下有62個(gè)項(xiàng)目，其50個(gè)項(xiàng)目的秩序維護(hù)實(shí)行外包，其余12個(gè)項(xiàng)目（特別是新國(guó)際博覽中心和世博會(huì)主題館）因業(yè)主方要求，必須是陸家嘴物業(yè)員工進(jìn)行維護(hù)。僅博覽中心和主題館就需1000多秩序維護(hù)員。而且還需達(dá)到35歲以下、高中以上文化、擁有50%部隊(duì)復(fù)員兵的要求。
    老話言：手中有糧，心中不慌。2009年4月上任陸家嘴物業(yè)老總、曾有6年海軍資歷的洪建勝感嘆到，要構(gòu)筑項(xiàng)目品牌、打造產(chǎn)品特色，凸顯企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，必須要有一支拉得出、叫得響、高素質(zhì)、精專業(yè)的秩序維護(hù)員隊(duì)伍。這支隊(duì)伍必須實(shí)行高度集中管理，必須要有固定的、條件相對(duì)不錯(cuò)的住宿場(chǎng)所。我們要做的不單單是保姆的事情，更主要是擔(dān)當(dāng)起管家的角色。
    洪建勝的提議，在公司高層立刻遭遇到了不同聲音?！斑@么多投資不值得，還是等等看看吧”，“萬(wàn)一勞資矛盾爆發(fā)，幾百人集體鬧事如何是好？”
    “國(guó)企，就是要對(duì)國(guó)家負(fù)責(zé)，要對(duì)社會(huì)負(fù)責(zé)，更要對(duì)員工負(fù)責(zé)。這么多年輕人離開父母、離開家鄉(xiāng)，來(lái)到人生地不熟的上海找份工作容易嗎？！今年6月，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)CPI漲幅已達(dá)6.4%，創(chuàng)三年來(lái)新高。這么重的生活負(fù)擔(dān)，他們很難承受。我們要像他們的親人一樣，把他們當(dāng)作自己的孩子看待，讓他們有自尊、能體面的工作生活，徹底解決他們沒(méi)有居所的最大擔(dān)憂。員工滿意了，企業(yè)就發(fā)展了，幸福指數(shù)就提高了。北京已經(jīng)將幸福指數(shù)納入市民健康標(biāo)準(zhǔn)，我們陸家嘴也要把員工幸福指數(shù)納入企業(yè)發(fā)展體系?！?洪建勝一席話，發(fā)自肺腑，發(fā)自一位家長(zhǎng)般國(guó)企掌門人對(duì)改革、對(duì)和諧的長(zhǎng)期思索。
    投資117萬(wàn)元、每年拿出房租80萬(wàn)元，上海陸家嘴物業(yè)新國(guó)際博覽中心保安宿舍僅半年改建成功。
    新國(guó)際博覽中心德方總經(jīng)理悄悄來(lái)中心保安宿舍暗訪后，不由翹起拇指稱道：好，好，好，有了這樣的管理和這樣的保安，新國(guó)際博覽中心肯定會(huì)好上加好。沒(méi)幾天，德方贈(zèng)送的3臺(tái)平板電視運(yùn)到了保安宿舍。
    洪建勝向記者坦言中心保安宿舍建成后的四大好處：有一支堅(jiān)強(qiáng)的隊(duì)伍作接手高品質(zhì)項(xiàng)目支撐保障，企業(yè)品牌企業(yè)形象得到大幅提升，加快了企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整步伐；放大了“以人為本”企業(yè)文化效應(yīng)，催生了“幸福員工、幸福企業(yè)”氛圍，推動(dòng)了企業(yè)新一輪發(fā)展；思想政治工作深入基層，組織紀(jì)律性和戰(zhàn)斗凝聚力明顯得到加強(qiáng)，員工精神面貌煥然一新；隊(duì)伍保持長(zhǎng)期穩(wěn)定，秩序維護(hù)員流失率顯著下降，無(wú)效培訓(xùn)成本得以大幅節(jié)省。（作者系上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)信息部副主任）